为什么西班牙的房地产市场今年会降温

房价明年将停止上涨

欧盟统计局的数据显示，尽管利率大幅上升，经济存在不确定性，但西班牙房价在2022年平均上涨了7.4%。然而，这一趋势预计将在2023年结束。过去一年，利率下降的有利顺风已经逆转。此外，预计信贷条件将变得更加严格，利率将在2023年继续上升，最终放缓房地产市场的势头。我们预测，房地产价格在整个2023年将保持停滞，并可能在今年上半年下降。虽然名义价格下跌将是有限的，但实际价格下跌可能要大得多：从2022年到2024年，经通胀调整的房价预计将在三年内下跌7%。

此外，即使在2024年之后，由于利率下降的杠杆作用已经消失，房价也不太可能继续像近年来那样快速上涨。在过去的10年里，抵押贷款利率持续下降，导致家庭借贷能力的增长超过了收入的增长。但是，随着去年利率的大幅上升，这种趋势突然结束。由于我们不太可能回到过去的极低利率，这可能标志着过去10年价格快速增长的结束。

欧盟统计局的数据显示，2022年第四季度房价涨幅已经放缓，从第三季度的同比7.6%降至第四季度的5.5%。Tinsa的月度数据与欧盟统计局(Eurostat)的季度指数密切相关，该数据显示，今年前两个月房价增长继续放缓。虽然各区域均呈下降趋势，但区域间差异显著。地中海沿岸、巴利阿里群岛和加那利群岛的房价降温幅度最大，2月份房价同比分别上涨了4.5%和3.4%。相反，首都圈的房价同比上涨了7.9%。那里的冷却似乎更缓慢。由于大都市地区可用土地有限，住房需求的强劲增长很容易超过可用供应，从而推高房价。

尽管抵押贷款利率上升，但2022年房地产需求仍然强劲

尽管抵押贷款利率大幅上升，但2022年对房地产的需求仍然强劲，与2021年相比，交易数量激增16%，抵押贷款产量增长11%，而2021年也是异常强劲的一年。2022年全年发放的抵押贷款数量一直高于五年平均水平。本周早些时候公布的1月份数据还显示，1月份抵押贷款产量仍高于近年来的平均水平。事务数也是如此。

与其他欧元区国家相比，自去年夏季以来，西班牙的住房需求下降相对较小。这可以归因于几个因素。首先，西班牙的人口增长速度快于许多其他欧元区国家，这导致住房需求增长更为强劲。其次，西班牙是国际买家的抢手货，尤其是来自英国和北欧的买家，这推高了住房需求。第三，自2015年以来，西班牙的GDP增长超过了大多数其他欧元区主要经济体。同样在2022年，增长率也显著高于欧元区平均水平。西班牙GDP强劲增长，加上失业率大幅下降(自2015年以来，西班牙的失业率下降速度也快于欧元区其他主要经济体)，也刺激了住房需求。最后一个因素是西班牙人对房地产市场的乐观看法。根据欧洲央行(ecb)最新的银行贷款调查，西班牙的贷款需求下降幅度较小，因为与其他欧元区国家相比，西班牙家庭对房地产市场相对更有信心。

尽管2022年抵押贷款生产和房屋销售仍然强劲，但预计2023年需求将逐渐减弱。主要原因是抵押贷款利率的上升，其影响将越来越明显。此外，经济增长的下降和高通胀对购买力的影响也将导致市场的减速。去年提振房地产市场的某些因素预计也将在今年逐渐消失。去年的住房需求可能是因为家庭利用大流行期间积累的储蓄购买了住房。此外，许多买家可能在去年加快了他们的购买决定，以赶在利率上升之前。然而，预计这些因素在今年将失去动力。最后，进一步收紧信贷条件也会削弱需求。欧洲央行最近的银行贷款调查显示，西班牙各银行预计信贷条件将进一步收紧，此前它们还指出，2022年第四季度将出现大幅收紧。最近银行业的动荡将强化这一趋势。因此，有几个明显的迹象表明，今年上半年需求将减弱，这也将拖累房价增长。

2023年抵押贷款利率将进一步上升

1年期欧元银行间同业拆借利率从2022年1月1日的-0.5%升至3月底的3.5%，导致抵押贷款利率大幅上升。抵押贷款利率预计将在2023年上半年进一步上升。最近Euribor和抵押贷款利率之间的差距已经明显缩小，这表明抵押贷款利率还没有赶上，固定利率上行风险最大。在硅谷银行倒闭和瑞士信贷被瑞银(UBS)收购之后，Euribor大幅下跌。尽管如此，抵押贷款利率不太可能随之上涨。银行业动荡已导致银行融资成本大幅上升，导致它们在未来几个月进一步收紧贷款条件。根据欧洲央行在银行业问题出现之前进行的最新《银行贷款调查》，西班牙各银行已计划在今年第一季度收紧贷款条件。最近的动荡将进一步强化这一趋势。此外，我们预计欧洲央行将在未来一段时间内进一步加息，以遏制通胀。尽管由于能源成本下降，整体通胀有所下降，但欧元区核心通胀仍顽固地处于高位。我们假设欧洲央行将两次加息25个基点，然后暂停加息。因此，所有这些因素可能导致可变抵押贷款利率在今年下半年超过4%，而固定利率可能上升到5%。

可变利率抵押贷款再次上升

自2015年以来，新增固定利率抵押贷款的比例迅速上升至2021年所有贷款的一半以上，而之前不到5%。许多屋主利用低利率来确保他们的借贷成本，特别是考虑到前景的不确定性和预期去年会进一步加息。2022年7月，四分之三的抵押贷款是固定利率，但此后这一趋势似乎发生了逆转。INE最近的数据显示，越来越多的借款人再次选择浮动利率，因为浮动利率的比例从2022年7月的不到25%上升到11月的近35%。这似乎表明，推测抵押贷款利率可能下降的家庭数量有所增加。不过，在短期内，抵押贷款利率仍存在上行风险，这将增加那些最近使用可变利率贷款的人的借款成本。虽然我们预计抵押贷款利率将在夏季见顶，但我们预计今年下半年不会大幅下降。从长期来看，虽然利率可能会再次下降，但不太可能回到2022年初的极低水平。此外，浮动利率最近比固定利率更高，使得固定合同在当前利率下定价相对有吸引力。

根据欧洲央行的数据，西班牙的房价几乎被高估了10%

根据欧洲央行(ECB)最新的高估估计，与欧元区其他主要经济体相比，西班牙房地产市场似乎更能承受降温期。欧洲央行估计，目前欧元的高估率为9.8%，低于欧元区16.7%的平均水平，也明显低于德国(29.3%)或法国(19.8%)等国家的高估率。由于西班牙房价在疫情期间的上涨速度比其他国家慢，高估的增长也不那么强劲。这一较低的高估指标表明，西班牙房地产市场预计将经历比其他国家更温和的价格调整。此外，即使名义房价没有下跌，预计欧洲央行的高估估计也将在2023年下降，因为房价上涨的速度将低于通胀，抵押贷款利率将在今年下半年企稳。

西班牙在居民部门减少碳排放方面的表现在所有欧洲国家中排名第三

西班牙的建筑在该国的总能源需求中发挥着重要作用。2019年，建筑占该国总能源需求的28.7%，略低于欧洲平均水平39.7%，但仍占相当大的份额。此外，西班牙的建筑贡献了总电力需求的62.9%，甚至高于欧洲58%的平均水平(基于年度能源数据报告，点击此处查看报告链接)。因此，为了实现欧盟的气候目标，鼓励能源创新以提高建筑物的能源效率并减少电力需求至关重要。西班牙拥有一个有利的起步位置，这是一个巨大的优势。例如，2020年，西班牙住宅部门的人均碳排放量仅为0.32吨，约为欧洲平均水平的一半，明显低于德国(1.08吨)、意大利(0.74吨)和法国(0.57吨)等欧元区其他主要经济体。这可以归因于西班牙有利的温暖和阳光充足的气候和西班牙的生活方式，包括花更多的时间在户外。

但是，尽管有这些不错的数据，与其他欧洲国家相比，西班牙的改善速度较慢。从1990年到2020年，西班牙住宅部门的人均碳排放量仅下降了1.5%，而欧洲的平均降幅为33%。此外，在所有欧洲国家中，这是最弱的下降，仅次于葡萄牙和希腊，这两个国家的排放量在此期间甚至略有增加。此外，碳排放的减少主要是由于近年来的暖冬，如果没有这种有利的影响，排放量可能会增加。因此，西班牙必须加大力度减少排放，提高建筑的能源效率，以达到欧盟在2050年实现气候中和的目标。

提高建筑物的能源效率不仅有利于环境，还能可持续地减少家庭能源账单，这对低收入家庭至关重要。经合组织2020年的数据显示，收入最低的五分之一的家庭中，有23%的家庭难以保持足够的温暖，而由于去年能源价格的大幅上涨，这一数字目前可能会更高。因此，更节能的建筑库存不仅有助于欧盟实现其气候目标，还有助于低收入家庭支付能源账单。

崩溃似乎不太可能发生，西班牙的表现可能会超过欧元区平均水

尽管西班牙房地产市场有所降温，但没有迹象表明该国正走向另一场类似金融危机期间的崩盘。相反，市场实际上预计将跑赢欧元区平均水平。房地产需求依然强劲，发放的抵押贷款数量和交易量仍高于近年来的水平。此外，各种高估指标(如欧洲央行的指标)表明，西班牙的高估幅度小于其他国家。这表明西班牙房地产市场能够更好地承受降温期。此外，西班牙在疫情后的经济复苏强于其他国家，这可能有助于房地产市场的弹性。

最后，西班牙必须做出额外的努力，以在2050年前实现欧盟的气候目标。自1990年以来，住宅部门的温室气体排放量几乎没有下降。西班牙有一个有利的起步位置，但与其他欧洲国家的差距已大大缩小。在这一领域的额外努力还将有助于可持续地减少家庭能源账单，这对最低收入人群来说尤其必要。经合组织2020年的数据显示，收入最低的五分之一家庭中，有23%的家庭难以维持足够的住房。