2月份澳大利亚房价逆势上涨

2月份的澳大利亚房价出现了一个非同寻常、完全出乎意料的结果。这就是接下来的情况：

在利率持续上升的情况下，澳大利亚房价逆势上涨。

PropTrack的住宅价值指数在2月份上升了0.2%，1月份上升0.1%。

基于本月拍卖清盘率的反弹，下周PropTrack将公布3月份业绩，届时价格将再次上涨。

这次反弹非同寻常，因为它是在2月初加息0.25%、5月初又加息0.25%的情况下实现的。

澳大利亚储备银行(RBA)连续10次加息，使抵押贷款利率大约翻了一番，并限制了约30%的借贷能力。

这代表着有记录以来借贷能力的最大降幅，通常会伴随着房屋价值的大幅下跌。

澳大利亚房价为何上涨?

房屋严重缺乏、租金飙升以及创纪录的移民人数的影响超过了澳大利亚央行积极加息的影响，推动了出人意料的房价反弹。

PropTrack的数据显示，在截至今年2月的一年里，全国新股上市数量下降了11.1%，其中最大的三个首都城市的股票跌幅最大。

与此同时，由于空置率创纪录的紧张，两地首府城市的租金正以两位数的速度上涨。

鉴于海外净移民人数也处于创纪录水平，市场可能会进一步收紧。

澳大利亚人口在2022年增长了48.2万人，创历史新高，原因是海外净移民近40万人(也是创纪录的)。

初步迹象表明，2023年海外净移民人数将进一步飙升，因为在前所未有的国际学生流动的支持下，净临时签证入境人数(不包括游客)正在激增。

上述因素造成了一种“错失恐惧症”(FOMO)，因为澳大利亚人拼命想逃离破碎的租赁市场。

“死猫”反弹？

本月初，我将房价反弹称为“死猫反弹”，并相信房价调整很快就会再次出现。

这一观点主要基于澳大利亚央行在2月份货币政策会议上的超级鹰派评论，该评论预示着未来几个月将多次加息——这一观点得到了金融市场和大多数主要银行的支持。

自那以后，在硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭的影响下，利率形势发生了变化。

金融市场目前显示，未来几个月不会再加息，下半年也不会再降息。几家大银行也纷纷效仿。

澳大利亚央行在其评论中也采取了更为温和的语调。

结果是，我们可能正处于或非常接近利率周期的峰值，从而消除了房价的一个主要逆风。

也就是说，大量固定利率抵押贷款将在今年剩余时间到期，届时约60万借款人将从利率约为2%转向5%-6%之间。

6月当季到期的抵押贷款数量(222,800)约为3月当季到期抵押贷款数量(78,300)的三倍。

9月(20.8万)和12月(18.4万)两个季度也将有大量固定利率抵押贷款到期。

抵押贷款利率已经比这些固定利率抵押贷款的起始利率上升了3个百分点以上，这是APRA在评估某人是否有能力偿还债务时所要求的最低可用性缓冲。

因此，随着固定利率抵押贷款到期，大量借款人可能会陷入严重的资不抵债。

因此，这种固定利率的“抵押贷款悬崖”对澳大利亚房地产市场来说是一个重大风险，可能会出现强制销售的实质性增加，从而拉低房价。

房价将在2024年暴涨

房价调整是否真的结束还有待观察；虽然迹象是积极的。

无论如何，考虑到以下因素，2024年将是价格繁荣的一年:

澳洲联储可能降息，这将提高借款能力;

澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulatory Authority)可能会效仿，降低3%的抵押贷款缓冲，这将进一步提高借贷能力;

澳大利亚将继续经历快速移民;

租赁市场将进一步收紧;而且住房建设将受到抑制，原因是建筑成本高企和建筑商普遍破产。

市场上有真正的需求。唯一抑制房价上涨的因素是高抵押贷款利率及其对借贷能力的影响。一旦这种限制被消除，你就拥有了下一次房价暴涨的要素。