据当地房地产高管和分析师称，越南债券协会追踪的约46亿美元的房地产开发商票据将于明年到期，如果没有政府的支持，这些公司将难以履行义务。在一场反贪污运动吓坏了投资者，以及当局冻结了整个行业的新债券发行之后，资金几乎枯竭。
迫在眉睫的到期墙有可能引发一波违约浪潮，这可能会将房地产困境转变为银行业和经济的更广泛危机。虽然与中国相比，越南房地产债务的绝对规模很小，但该行业仍占经济活动的11%左右。越来越多的人担心越南经济增长会受到中国式打击，这促使人们呼吁越南政府采取行动，以免为时过晚。
房地产开发商Nam Long Group首席执行官Tran Xuan Ngoc表示：“房地产行业正在经历一场重大危机，我们不知道危机何时会过去，因为它取决于政府的行动。”
国际货币基金组织预计，由于建筑业和服务业的强劲增长，今年的经济扩张将达到7%。它还对与房地产密切相关的国家银行业产生了影响。这两个行业占股票基准权重的一半。
压力的迹象已经在蔓延。惠誉评级（Fitch Ratings）最近估计，明年房屋销售将下降5%，加上成本上升将导致房地产公司的杠杆率上升。缺乏现金迫使企业转向利率非常高的影子贷款，并以高达40%的折扣出售房产。Nam Long的Ngoc表示，过去在越南出售1000套新建房屋需要大约两个月的时间；现在需要六到八个月。
随着债券到期，该行业的问题有望恶化，SSI Securities Corp预测明年将是房地产行业有史以来最大的到期日。关于到期日的公开数据并不多，开发商的大部分债务都以当地货币持有。大部分由当地银行和散户投资者持有。
房地产危机始于今年早些时候，此前官员在被指控非法活动后对公司债券发行进行了打击，引发了一系列整顿房地产市场的行动。这包括高层逮捕，突然冻结新发行以及债券行业的彻底改革。
需要改革
分析师正在寻求放宽该国的债券规则，作为潜在的压力释放阀。最近的一项规则，被称为第65号法令，通过提高披露要求的标准以及将买家类型限制为机构投资者，打击了房地产股票并冷却了新债券的发行。
马来亚银行分析师Tyler Manh Dung Nguyen表示，国家房地产市场的任何改善都需要对第65号法令进行重大修订，他预计，政府可能会在明年看到开发商的下一轮企业收益时做出回应。
政府似乎已经放松了立场，Thanh Nien报纸上周报道说，越南财政部正在提出一项法令修正案，允许公司将公司债券期限延长两年，以缓解资金短缺。
越南的领导人仍然专注于该国的经济增长目标，因为它寻求成为一个主要的制造业中心，已经吸引了苹果公司供应商和三星电子公司等企业。这意味着河内愿意迅速主动地应对风险。财政部长Ho Duc Phoc上个月表示，鉴于溃败，政府正在采取措施为开发商获得资金提供便利。
越南投资与发展银行首席经济学家Can Van Luc表示，这可能还不够。他表示，政府需要采取更多措施来吸引投资者重返债券市场，例如将向公众发行公司债券的申请批准时间从目前的六个月到一年的水平缩短到一个月或更短。
“拟议的措施消除了供应方面的困难，使发行人更容易呼吸。然而，需要更多的需求方解决方案来增加进入市场的新现金流，”Luc说。
VnDirect Securities Corp研究主管Tran Khanh Hien表示，加快开发商获得合法土地开发权的过程，通过降息降低借贷成本，并确保准确的债券销售披露也将有所帮助。
压力测试
现金流是一个大问题，因为再融资风险很大。这些依赖短期融资的公司仍在消化有关发行和交易公司债券的新规定，就像它们面临明年到期的46亿美元债务墙一样。Hien预测，再融资将成为“开发商还款能力的压力测试”。
开发商股票的投资者已经争相退出，No Va Land Investment Group Corp，Hai Phat Investment JSC和Phat Dat Real Estate Development Corp的股价今年已下跌了80%以上。前者正在重组其业务。房地产协会表示，房地产市场面临下滑的风险，这可能会拖累经济，预计经济将从今年的7.4%下降到2023年的6.2%。
该行业的贷款人也可能受到影响。根据Viet Capital Securities JSC 10月18日的分析，越南科技商业股份银行、Tien Phong商业股份银行和军事商业股份银行的房地产风险占其公司债券组合的30%至70%。
股票的广泛抛售也损害了开发商在股市筹集资金的机会。今年到目前为止，越南股市已经下跌了31%，在彭博社跟踪的全球基准中排名第二。
“短期内，房地产市场将面临不利因素，不仅来自政策举措，还来自利率上升的环境，”宏利投资基金管理（越南）有限公司固定收益主管Nguyen Duc Hai表示。
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