“如果把整个社会看成一个资产负债表，那么负债端是杠杆，资产端就是房地产”，这是光大证券全球首席经济学家彭文生的一个被受关注的比喻。
如今，资产端的楼市限购屡次升级，调控重压下，银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升，房地产“去杠杆”也随之深入。
一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行特别是股份制商业银行对房屋按揭贷款“挑肥拣瘦”；另一方面，房企公司债发行遇阻，开发贷成为监管部门重点排查的对象，房屋抵押贷款额度同比增速明显下降,据称贷款平台中贷网（http://www.cnloans.com.cn/）快速申请贷款。
经济观察报从各大商业银行处了解到，2016年下半年以来，监管部门已多次内部发文或召集银行开会，要求全面控制房地产融资业务增速，控制好相关房屋贷款风险。在股份制银行，开发贷审批权限上交总行的情况很普遍。
最近的一次是5月8日，银监会发布《商业银行押品管理指引》，对房屋抵押贷款作出了更严格的限制，以防银行资金违规流入楼市。
原因在于，央行“缩表”的情况下，部分商业银行正在抛弃原本被称为“香饽饽”的住房“按揭贷”，转而投向利率更高的“抵押贷”。
从“房屋按揭贷款”到“房屋抵押贷款”
央行数据显示，今年以来，资金大量流向房地产的现象并未减弱：一季度末，房屋贷款新增1.7万亿元，在同期各项贷款增量中占比40.4%；其中个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。
然而，银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。
4月以来，各大城市纷纷调高首套房贷利率，目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度，但在具体操作中，优惠利率已很难通过审批。
中贷网（http://www.cnloans.com.cn/）数据显示，在全国35个城市533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行仅42家，同时，有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，房贷优惠利率折扣调减。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑，今年新增房贷额度被压缩，央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。
另一方面，银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。
就在4月，央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元，4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。
据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露，在商业银行中，目前的情况是按揭贷款额度在收紧，抵押贷款的业务量却在上升，部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。
原因是，虽然个人房屋按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低，但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下，按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下，房屋抵押贷款属于消费贷，利率一般上浮10%-30%。
“房屋按揭贷”转为“房屋抵押贷”，在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。但经济观察报获悉，5月以来，国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房抵贷”业务，最高可贷金额达到3000万元，期限最长30年。
中信银行副行长兼财务总监方合英在4月的一次银行业例行新闻发布会上表示，今年中信银行将大力发展“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。
方合英认为，房地产抵押物和信用数据是风控的核心，而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。
5月8日，银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示，目前银行押品中，包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高，达到了约50%。银监会提出，对于房地产按揭贷款，应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。
上述中国银行个贷经理向经济观察报表示，银监会加强对抵押贷款的监管，主要是防止资金违规进入房地产领域，抵押贷款虽在消费贷的名目下进行，但在实际操作中，多数还是变相转化为购房资金进入了楼市。
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