高盛研究(Goldman Sachs Research)称，抵押贷款利率上升正在影响全球住房市场，多数10国集团(G10)经济体今年的销售和价格可能仍将面临压力。
在大流行期间住房活动出现激增之后，住房销售在2022年下半年大幅回落，当时央行加息导致大多数发达市场经济体的抵押贷款利率飙升。高盛经济学家Joseph Briggs和Giovanni Pierdomenic在一份报告中写道，今年房屋开工、销售和价格持续收缩，“几乎没有停止的迹象”。最近的金融动荡增加了住房前景的不确定性，因为尽管长期收益率下降，但持续的压力可能导致小型银行收紧贷款标准。
购房者的借贷成本上升严重影响了他们的住房负担能力，而其全面影响可能尚未显现。GS Research团队估计，抵押贷款利率每上升100个基点，就会导致住宅固定投资在三、四个季度后下降6%，房价在10个季度后下降了2.5%。影响的时间在世界各地并不一致；各国抵押贷款市场的差异可能会加速或减缓这种影响。例如，固定利率抵押贷款比例较高的国家往往会经历延迟的利率影响。
GS Research称，由于大多数国家的抵押贷款利率最近才见顶，而且可能还会继续走高，全球房地产市场可能尚未见底。
作者写道：“我们更广泛的利率预测表明，抵押贷款利率可能会在更长时间内保持在较高水平，这意味着大多数10国集团经济体抵押贷款利率上升对投资增长的拖累可能至少会持续到2023年底。”
当然，利率并不是影响全球住房前景的唯一决定因素——报告估计，在大多数国家，抵押贷款利率的上调只占预测差异的不到一半。住房市场紧张——以可供出售的住房供应不足来衡量——正在对许多市场产生重大影响，并应在一定程度上限制房价的下行。我们的经济学家还认为，发达市场的持续增长应该会提供额外的支持。
综合这些因素和其他因素，GS研究团队的G10住房模型预测，在大流行后住房负担能力大幅下降的发达市场，包括新西兰(-19%)、加拿大(-19%)、瑞典(-17%)和澳大利亚(-15%)，房价将出现有意义的从峰到谷的下跌。可能出现持平或温和下滑的发达市场包括意大利(-2%)、法国(-4%)和瑞士(-6%)，这反映出抵押贷款利率增长放缓和负担能力“不那么紧张”。
美国呢？该团队预计，由于其极低的空置率，那里的房价将“相对温和”地下跌5%左右。
尽管如此，作者写道，全球范围内的房价下跌正在“按计划”进行。Briggs和Pierdomenico总结道：“在大多数主要经济体中，房地产市场对加息的强劲反应有助于将整体增长放缓至趋势以下，而没有引发衰退或引发违约率上升。我们预计这种模式将继续下去。”
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