印度尼西亚成为全球房地产投资的首选目的地

印尼正考虑修订有关外资投资该国住宅房地产行业的规定，旨在重振建筑业，并将该国定位为对投资者来说利润丰厚的全球房地产市场。这个东南亚国家有望超过德国和英国等经济强国，到本世纪中叶将稳居全球第四。作为全球大宗商品大国，印尼的GDP年增长率超过5%，远高于全球平均水平，正经历着令人瞩目的经济增长。

这一上升轨迹背后的驱动力是在高生育率和持续城市化的推动下迅速增长的城市人口。世界银行(World Bank)预测到2045年，每年将形成惊人的78万户新家庭，创造出持续的住房需求。

需求的激增归因于收入的增加，促使家庭从不合格的住房升级到新建的优质住宅。与此同时，供应方面的产能也接近极限，主要开发商面临着过度杠杆、即将到期和扩张途径有限等挑战。价格上涨的整体潜力极具吸引力。

从表面上看，印尼的房地产市场对潜在投资者来说似乎是一个很有前景的投资项目，因为印尼的住宅价格明显低于同类国家。据Numbeo报道印尼市中心每平方米的平均价格略高于1600美元，远低于邻国。

尽管前景看好，但由于一个关键原因，房价仍然相对较低。在商业市场上，只有五分之一的印尼家庭买得起房子，这意味着大约有600万人，即超过2%的人口，实际上没有房子。

传统上印尼政府一直优先保护市场不受富裕外国投资者的影响，将他们的房产所有权限制在80-100年的租赁期内，并且无法获得抵押贷款。根据领先的在线房地产中心Housearch.com的数据，外国人不允许拥有完全的“永久产权”，最低购买价格要求从北苏门答腊岛的一套公寓6.5万美元到雅加达或巴厘岛的一套别墅32.5万美元不等。虽然这些限制维持了当地人的负担能力，但它们影响了建筑行业的盈利能力，促使中国向外资所有权自由化的历史性转变。

2021年印度尼西亚开始拆除障碍，取消了长期居留许可要求，并对所有权法律进行了有利于海外投资者的修改。然而进展缓慢，只有大约200名外国业主在没有提名的情况下直接在印度尼西亚购买房产，到2023年将只有40人。实施延误、繁琐的登记程序以及地方当局对居民身份证的要求阻碍了改革的有效性。

鉴于建筑业对GDP增长的贡献率约为20%，印尼不得不进一步向外国投资者开放其房地产市场，特别是在高端市场。猜测表明，政府最终可能会允许外国人在有限的、自由区式的领土上拥有完全的永久产权，从而简化注册程序。

为了吸引更多富裕的移民，政府推出了各种签证计划。值得注意的是“第二家园”签证允许收入稳定且储蓄超过13万美元的个人停留长达10年。此外，为百万富翁量身定制的“黄金签证”已经推出，针对从事远程工作的年轻专业人士的“数字游牧民”签证正在审议中。

尽管对租赁所有权存在限制，但吸引力仍然很强。Housearch.com的报告显示平均租金收益率令人印象深刻，在巴厘岛或雅加达等一些“热门”地区，平均租金收益率高达15%，承诺投资回收期不到8年，即使在租期内价格小幅上涨，投资回报率也能达到诱人的两位数。