欧洲房地产市场在第二季度继续回调

根据最近的一份报告，欧洲非上市房地产市场的表现在2023年第二季度持续缓慢回调，其中总回报率达到了-0.47，这是由于资本增长率下降到了-1.24%，连续第四个季度出现负增长。

INREV季度基金指数显示，这相当于过去四个季度总体下降了11.58%。然而，随着通货膨胀率继续下降，更广泛的经济前景显示出了一些积极的迹象，尽管预计整个2023年将保持在显著的高水平。

英国的表现最为强劲，也是所有主要地区中唯一的积极结果，2023年第二季度的总回报率为0.08%。这是由资本增长的改善推动的，资本增长上升到了-0.97%，标志着英国自2022年第二季度以来的首次积极表现。

这也反映了英国在整个欧洲非上市房地产行业市场调整的先锋地位，这得益于自2023年初以来资本增长的稳定。报告指出，荷兰紧随英国之后，总回报率为-1.29%，较上一季度的-3.61%有了显著改善。

相比之下，德国和法国的第二季度表现较弱，分别为-1.84%和-1.63%。这两个国家都受到其办公室资产表现不佳的严重影响，对办公室的净情绪持续下降。

作为“欧洲病夫”，德国步履蹒跚的经济和负面的GDP预测扩大了房地产的调整，使交易市场陷入停滞，直到进一步的定价调整具体化。同样，法国在估值和交易缺乏方面也经历了明显的滞后，因此2023年第二季度业绩的最新大幅调整是朝着正确方向迈出的一步。

工业和物流业再次引领英国股市回调至正区间，季度业绩大幅增长至1.91%，远高于2022年第四季度的-19.70%。

在荷兰，该行业同期也首次实现了0.19%的正回报率。德国工业资产仅略高于0.05%的基准。相比之下，法国银行业的表现仍为负，为-0.97%。

办公楼行业下滑

总体而言，办公部门的表现有所下降，在INREV资产水平指数中，四个主要国家的回报率不断下降，并保持在负值区域。英国和荷兰的回报率分别为-4.44%和-3.49%，其次是德国和法国，分别为-3.32%和-2.45%。鉴于疲软的市场情绪和当前严峻的经济形势，整个欧洲的写字楼资产今年上半年都面临着挑战。

然而，存在很大程度的差异和不同的风险水平，突出表明位置良好的环境效率a级资产与三级资产之间的业绩差距越来越大。

虽然对住宅市场的信心在泛欧层面上仍然是积极的，但有明显的市场两极分化，有迹象表明，英国(上升至0.00%)和荷兰(上升至-1.64%)的季度环比有所改善，但法国(下降至-0.49%)和德国(下降至-1.67%)的情况有所恶化。同样，英国和荷兰的零售业表现有所改善，而法国和德国的零售业表现恶化，仍为负值。

然而，这一细分市场的整体发展轨迹正变得越来越乐观，因为第二季度它仍然处于积极的区域，在2023年第二季度的泛欧层面上为1.00%。在细分行业层面上，整个市场的零售状况更加分化。

交易量减少

根据MSCI Real Assets的数据，与长期季度平均水平相比，泛欧交易量在2023年第二季度下降了38%。这比2023年第一季度报告的长期平均水平低30%。

交易量的减少有多种原因，最明显的是估值与市场定价之间的滞后，这意味着投资者正在观望。预计一旦房地产价格进一步调整，交易量将会回升。

2023年初标志着情绪和投资计划的明显转变，因为整个欧洲的通胀压力已经过去，价格调整开始给资本市场状况开始正常化带来希望。

INREV研究和市场信息总监Iryna Pylypchuk表示：“最新的2023年第二季度结果证实，由于估值和市场定价的滞后，欧洲非上市房地产市场仍在缓慢调整，阻碍了投资者的决策。”“没有迹象表明存在结构性问题，更广泛的经济前景应该是谨慎乐观的理由。

随着欧洲控制住通胀，利率开始趋于平稳，房地产估值和市场定价趋于正确，投资者信心和交易量自然会有所改善。关键是要认识到，复苏的轨迹可能不仅在不同市场和行业之间存在很大差异，而且在不同资产之间也存在很大差异。这使得子行业和资产选择对中短期业绩更加重要。