QNB：发达经济体的房地产市场因货币紧缩和负担能力问题而面临压力

QNB在一份经济评论中表示，由于货币紧缩和负担能力问题，发达经济体的房地产市场面临压力。

QNB指出，这些因素共同构成了未来几个季度该行业具有挑战性的前景。

报告称，房地产在发达经济体中扮演着至关重要的角色，因为它与商业周期紧密交织在一起，并对家庭、企业和政府的财富积累做出了重大贡献。

房地产建设、融资和分销所涉及的劳动密集型供应链的复杂性影响着包括就业市场、运输和金融服务在内的各个部门。

值得注意的是，房地产是世界上最大的资产类别，是家庭财富的主要来源。作为一种资产，房地产在历史上表现出了韧性，提供了长期的财富保值。

事实上，在过去两代人的时间里，所有七国集团经济体的房地产价格都产生了正的通胀调整回报。

然而，除了受欧元危机影响的意大利和受英国脱欧影响的英国之外，主要经济体自全球金融危机（GFC）以来经历了房地产价格的大幅上涨。

这一趋势在2019冠状病毒病大流行后进一步加速，主要原因是低利率和不断下降的利率降低了抵押贷款成本，刺激了住房需求和一般房地产收益。

重要的是要认识到，近期的强劲表现并不能保证未来也会出现类似的趋势。从历史上看，房地产行业经常处于重大经济危机的中心，如全球金融危机、上世纪80年代和90年代的美国储蓄和贷款危机、1973年至1975年的英国次级银行危机以及上世纪30年代的大萧条。

“因此，评估房地产行业的整体健康状况至关重要。我们认为，由于两个主要因素，发达经济体的房地产价格将在未来几个季度面临巨大压力。”

首先，主要央行去年启动的激进货币紧缩政策对房地产市场构成了重大阻力。随着借贷成本上升和信贷可及性下降，政策利率上升和流动性减少可能给房地产价格带来下行压力。

随着各国央行提高利率，抵押贷款利率通常也会相应上升，对潜在买家来说，房地产融资变得更加昂贵。这随后会削弱房地产需求，导致房地产价格下跌。

此外，流动性紧张可能会限制信贷供应，使买家获得融资的过程复杂化。这种额外的约束抑制了需求，最终导致房地产价值的下降。

值得注意的是，从历史上看，房地产价格一直落后于向经济注入的流动性，后者在疫情后提供了大量支持。然而，这种模式现在表明，价格调整可能即将到来。

其次，近年来房地产价格的快速增长超过了工资和收入的平均增长，导致普遍的房地产负担能力问题。在非居民需求持续的大城市，经通胀调整后的房价平均上涨了60%，而实际收入和租金仅增长了12%左右。

自2021年年中以来，所有分析城市的平均抵押贷款利率上涨了一倍多，再加上房地产价格上涨，与大流行前的水平相比，技术服务工人负担得起的居住空间减少了约三分之一。

此外，在2022年，通货膨胀和金融市场动荡引发的资产损失正在降低家庭购买力，进一步抑制了高净值人群的住房需求。

“这表明，主要发达经济体的房地产市场需要降温几年，这样住房负担能力才能恢复，”QNB补充道。