郑州豫龙镇槐西新村建设和旧村改造项目有关咨询事项专家论证意见

根据委托人提供的案件材料及委托人对案件情况的介绍。

  委托人的委托咨询论证事项

(一)关于槐西村委和易升合公司之间法律关系如何认定的问题;

(二)《开发合同书》11.1款“甲方税费优惠承诺”及 11.2  款“甲方前述承诺不能兑现情况下,甲方应该给予乙方不能减免部分相应金额的补偿,补偿办法如下…… ”,是否超出双方作为平等民事主体可约定的范围;

(三)《开发合同书》、《补充协议》《结算协议》约定汇算事项如何认定及“争议交由法院裁决”如何理解?

专家组对本案的法律咨询论证意见

专家组根据委托人提供的案件材料、对案件情况的介绍和委托咨询论证事项,依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》  等法律法规、司法解释,结合相关法理,出具如下法律意见:

(一)关于槐西村委和易升合公司之间法律关系如何认定的问题

专家组认为,结合荥阳市及豫龙镇关于槐西新村建设暨旧村开发项目的相关政策文件,案涉槐西新村建设暨旧村开发项目系城中村改造项目,新村建设是指安置区域建设,旧村开发是指商品房开发区域。本案中,就安置区域的槐西新村建设,易升合公司认为双方系委托代建合同关系,槐西村委认为双方系合作开发房地产法律关系。判断双方法律关系的性质,需从双方合同约定的内容及实际履行情况进行认定。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,“合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。从双方签订的《槐西新村建设暨旧村开发合  同书》、《槐西新村建设暨旧村开发合同书补充合同书》等协  议的名称和“保障甲方权益不变”等内容上看,并没有共同投资、共享利润、共担风险的内容,因此并不符合合作开发房地产合同的性质。委托代建合同的实质为委托合同,根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同”的规定,本案槐西村委与易升合公司之间系委托代建合同关系,理由如下:

首先,从合同的内容来看,确定双方法律关系的核心协议有《招标文件》《槐西新村建设暨旧村开发合同书》《槐西新村建设暨旧村开发合同书补充合同书》《槐西新村建设暨旧村开发合同书补充协议》《结算协议》等五份文件,就槐西新村建设项目分别约定了“开发企业按图纸承建、产权归村委”“返还土地出让金支付新村建设费用”“无偿取得安置房”与“成本价房购买”等内容。受托人易升合公司的主要义务是利用自己的资质代委托人槐西村委依法进行相关建设活动,并取得相关房地产销售权益与商业开发用地的开发权益。因此,双方缔约的真实意思是槐西村委委托易升合公司对案涉安置土地进行开发建设,即委托代建。

其次,从双方履行合同的过程来看,槐西新村建设项目土地使用权由荥阳市人民政府以划拨方式办理在槐西村委设立的郑州槐西锦龙商务开发有限公司名下。槐西村委以郑州槐西锦龙商务开发有限公司名义进行办理各项开发建设手续。易升合公司按照槐西村委的特定要求(如房屋的数量、结构、面积等方面)进行开发建设,项目产权归槐西村委所有,具备委托代建的特征,不具备合资、合作开发房地产合同的内容和特征。

第三,从双方签订合同的目的来看,本案的实质是由委托人槐西村委将土地提供给易升合公司进行建设,相关建设手续亦由其负责办理,易升合公司进行项目开发建设并进行交付。双方合作的目的并非基于市场行为的合资、合作开发房地产、土地使用权转让及商品房买卖,而是基于资源互通基础上的互利,符合委托代建合同的特征。

综上,判断当事人之间民事纠纷属于何种法律关系,不能仅仅考量合同的具体内容,还要结合当事人之间签订相关协议所欲实现的合同目的,以及合同的实际履行情况等方面来确定。结合本案各方关于槐西新新村建设项目的具体履行行为,应当认定均为委托代建合同关系的具体履行行为,当事人签订协议的总体目的并非基于市场行为的国有土地使用权转让以及商品房买卖或合作开发房地产获取收益,而是为了实现委托代建。

(二)《开发合同书》11.1款“甲方税费优惠承诺”及11.2款“甲方前述承诺不能兑现情况下,甲方应该给予乙方不能减免部分相应金额的补偿,补偿办法如下……”,是否超出双方作为平等民事主体可约定的范围;

1、关于协调土地出让金返还、行政事业性收费返还及税收优惠奖励政策的约定是否违反法律、法规、规范性文件规定

专家组认为,首先,经招投标程序且双方对合同约定意思表示均予以认可,合同不违反法律强制性规定,应属有效。

其次,关于槐西村委负责土地出让金返还、行政事业性收费返还及税收优惠奖励政策落地之约定,结合合同关于槐西村委委托代建资金来源的约定与荥阳市人民政府经豫龙镇人民政府拨付槐西村委、易升合公司及施工单位的基础设施配套建设资金全部用于槐西新村建设项目的客观事实,该项约定随《槐西新村建设暨旧村开发合同书》经槐西村全体村民大会表决通过,不损害公共利益,亦不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效约定。再次,结合槐西村委分别于招投标阶段、合同签订阶段、一审庭审阶段对土地出让金返还等优惠政策用于新村建设费用的意见是一致的,易升合公司亦予以认可,并以此作为商业测算、投标、履约的重要依据,故双方关于该项约定的意思表示均系真实的,应属有效约定,应当作为双方据此履行权利义务的依据。

2、是否超出双方作为平等民事主体可约定的范围

关于协调土地出让金返还、行政事业性收费返还及税收优惠政策与承诺不足应于补偿的约定,从合同文义解释角度来说,系约定槐西村委作为民事主体提供相关承诺及承诺无法实现时的补足义务。结合本案情况,涉案土地出让金返还、行政事业性收费减免及税收优惠政策均由荥阳市人民政府相关会议纪要及通知文件的形式予以确认适用于本项目,作为鼓励开发的优惠与扶持政策。槐西村委作为涉案项目招标方及《开发合同书》甲方,负有按照上述协议约定向易升合公司确保享受100%返还土地出让金、行政事业性收费减免及税收优惠政策的合同义务。虽然上述承诺均需要荥阳市人民政府先行返还,但根据协议约定,槐西村委作为委托代建单位的投资主体及产权单位,无论当地政府是否返还土地出让金以及返还土地出让金是否充足,不影响槐西村委应承担的合同义务及责任。双方《开发合同书》第11.2条约定,槐西村委承诺不能兑现部分,槐西村委应当给予易升合公司不能减免部分相应金额的补偿,具体包括:1、新增出让土地  予以补偿;或 2、应得 9000 万元拆迁补偿费用予以扣除;或  3、应得商业面积予以扣除。上述协议约定,均系针对槐西村委逾期兑现承诺的情形而赋予易升合公司或通过降低拆迁补偿费用、或通过减少应建商业面积,而主动救济的权利。故对槐西村委应承担合同义务及易升合公司相应主动行使救济权利而言,均系双方民事主体权利义务范围,不违反法律强制性规定。

(三)《开发合同书》《补充协议》《结算协议》约定汇算事项如何认定及“争议交由法院裁决”如何理解?

1、关于汇算事项的争议和处理原则

专家组认为,综合《招标文件》和《开发合同书》两方面内容,探究双方合作的内心真意,按照民事活动应遵循等价有偿、权利义务相一致并兼顾合同双方利益平衡原则,可以确定双方委托代建法律关系和合作内容。

2、关于汇算争议事项的解决方式

专家组认为,依据《民事诉讼法司法解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案协议履行时间跨度较大,履行过程及相关事实均需双方提供相应证据予以证明。人民法院应根据双方对争议事项主张事实提交证据情况,结合证据证明力大小,认定待证事实;各方举证均无法证明或证据证明力不足以证明案件基本事实的情况下,应严格按照民事诉讼证明责任处理各方诉请。

论证专家的特别声明

本咨询意见建立在委托人提交的相关材料均真实、合法、有效、完整,并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,所有复印件或副本均与原件或正本完全一致的基础之上。咨询意见中,对有关内容的引述,并不表明对该内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

鉴于各个法律从业者对特定事实的认定和对法律的理解不可避免地存在差异,本咨询意见所认定的事实以及得出的结论仅为我们做出的客观陈述及独立法律判断,不构成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其他法律属性的最终确认、保证或承诺。

本咨询意见依据委托人的要求提供,仅供委托人处理本纠纷时参考,不能作为证据使用,不得散布或进行其他不正当使用。任何人依据本咨询意见书做出的判断,只能理解为以其独立意志所做之判断。