近日，关于我国今年放开城市落户限制的消息，成为了坊间人们热议的话题。根据国家发改委目标，截至2019年年底，要实现常住人口和户籍人口城镇化提高1个百分点左右。城区常住人口100万至300万的城市要全面取消落户限制。城区常住人口300万-500万的城市要“全面放开放宽”落户条件。
而真正触动了人们敏感神经的，还是此政策可能带来的其他相关效应，比如房价。在发布中，国家发改委还明确提出，为保障目标实现，将引导开发性政策性金融机构加大对城镇化建设的支持力度，并鼓励商业性金融机构“适度扩大”信贷投放。并且，国家发改委还将支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。
正所谓房价变动，金融先行，一时间，引发了很多人的关注和讨论：中国房地产，真的马上就会迎来新一轮涨价潮了吗？
从工业化、城市化，再到商业化，国家城市经济结构的每一次发展转型过程都会对房地产经济形成显著影响。对此课题，已故经济学家，被誉为“周期天王”的周金涛先生曾进行过非常系统而科学的研究，并且对中国房地产未来价格趋势给出了精准的预测研判。而作为中国康波理论研究大师，周金涛先生曾对市场多次进行过神准预测，因此，其对我国房地产的趋势预测，是极有价值和参考意义的。
经济发展需求支撑房地产价格
根据《涛动周期录》收录的周金涛研究报告，他在对美国、日本、韩国等多国房地产历史数据进行深入研究后认为，在一国经济发展中，房地产支柱地位是不断增加的过程，而工业化和城市化过程是其增加最快和最突出的时期。而房地产支柱地位的持续上升说明：第一，在一国经济发展的大多时间中，房地产业以快于总体国民经济增速的速度增长；第二，这也印证了房地产需求从而其价格可能受到某些因素的长期支撑而趋于上升，即使在我们所熟知的工业化和城市化之后。在这里，所谓的“某些因素”事实上主要是工业需求、民用需求和商业及投资需求之间的依次转变，这些因素解释了房地产需求继而价格长期上升态势，同时也揭示了房地产结构的变化规律：
而工业需求、居住需求、商业需求和投资需求在一个国家经济发展过程中，依次成为支撑房地产业及其价格总体呈现上升趋势的原因，从本质上说，是由经济发展不同阶段的特征和房地产作为最基本的生产和生活要素的地位所决定的，也是其他产业所不具备的特点。房地产业的支柱地位是长期趋于上升的，不仅仅是由政府政策导向所决定的，而是由该产业的关联关系及其作为最基本的生产要素的特征所决定的。而在城市化和工业化过程中，这种支柱地位提升速度尤其明显。从长期看，伴随着一个国家经济规模的长期增长，需求的永久性上升和房地产供应的日益稀缺决定了房地产价格长期趋势是上升的。当然，随着经济结构的变化，譬如从工业化到城市化，再到经济软化，推动房地产需求的力量特征也会发生相应的结构性转变。
房地产价格周期是增长型周期
研究还表明，虽然房地产价格具有周期性，但是由于房地产在经济发展中的不可替代性，房地产价格周期是增长型周期而非古典型周期。也就是说，房地产价格周期在很大意义上是其增长率的波动周期，而非绝对价格水平本身的周期。周金涛没有否认历史上多次房地产价格下跌的现象，但他认为房地产价格下跌虽然历史上时有发生，却并不是惯常性和周期性现象。 历史经验显示，不考虑自然灾害等事件，仅从经济角度考虑，房地产价格的下跌往往是在增量需求突然增加而后突然消失的情况下产生的特殊情况。
周金涛对未来房价的预测
基于多国房地产历史价格分析，以及中国的实际发展情况，周金涛在2012年的另一篇研究文献中对中国之后十年的房价趋势做出了惊人预测：
第一库存周期：本轮中周期自2009年2月开始，同时也是第一库存周期的开始，上升过程持续至2011年2月，2011年3月之后进入第一库存周期的下行阶段，最晚在2013年上半年结束，最大可能是2012年第三四季度之间结束。
第二库存周期：而第二库存周期在2015—2016年之间结束。
第三库存周期：第三周期高点或在2017—2018年间，低点在2018—2019年间，直至本轮中周期终结。自1999年开始为期20年的房地产周期，或将出现终极调整，此后进入3~4年的房地产萧条期。
根据周金涛的预测，我们可以看到，2019年是本轮房地产周期的终结之年，也就是说，从今年开始，我国房地产价格很有可能已经触底，并在未来几年中在底部调整，从这个角度来说，我们已经迎来了购买房产的新机遇。
你，能够把握吗？
本文理论摘选自周金涛《涛动周期录》。
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