上岗子地块入市悬而未决 沈飞搬迁“红利”正被急速耗尽

2月21日,龙湖5.83亿竞得铁西区1宗地块;3月10日,华润20.19亿元拿下浑南区1宗宅地……品牌房企“逐鹿”,沈阳楼市延续了2019年以来的热度。

令人不解的是,多家开发商眼中的明星项目——沈阳北上岗子地块,经过2018年政府正式推介、2019年出让列为首府新区重点工作,依然“待字闺中”。

在疫情防控常态化、财政面临“减收增支”压力,稳定土地出让金规模成为政策选项的当下,这个市场价30亿元的地块为何迟迟不入市?业内人士猜测,原因可能是这个地块上现存一家燃煤热源厂。保守测算,这一热源厂占据的30亩土地,价值超过2亿元。但无论是这2亿,还是整体30亿的地块,变现难期。

上岗子地块:

规划为商业用地已10年

紧挨沈阳二环,北部将建国家新型智慧城市建设先行区,东接皇姑英雄公园,西临“沈阳绿肺”北陵公园——《沈阳市土地项目推介:上岗子地块》介绍,这一项目预计出让面积达35公顷,容积率不大于1.2,是沈阳罕见的大体量、超低容积率项目。

业内人士分析道,“双公园环绕、低密度、大体量,非常适合开发城央别墅,而且紧挨国家级的智慧科技产业区,未来升值空间非常大。”

3月底,记者来到了上岗子地块。从现场看,这里已基本为净地。周边一手房价已超过1.4万元/平方米。

而地块东南角,是一家名为“环城供热”的燃煤热源厂。据了解,该热源厂原本只是一个小型锅炉厂,仅服务于周边金山、银山小区。2014年前后,该厂开始大规模扩展,目前服务范围扩大至皇姑区近620万平方米居民区。

吊诡的是,根据沈阳市自然资源局公布的规划方案,热源厂所在地2011年就已经规划为商业用地,此后从未变更过土地用途。而合规热源厂只能在工业用地或市政用地上开发建设。

那么,其存在对上岗子地区民生供暖有必要性吗?供暖行业人士告诉记者,“根据《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》规定,该片区供暖在大型热联厂的覆盖范围内,只需完成并网,建设小型换热站即可”。

如此看来,满足民生所需与集约化利用土地、提升区域整体价值,并非鱼与熊掌不可兼得。

黄金地块不入市:

沈飞搬迁“红利”难以充分释放

东北振兴的大背景,加之人才落户“零门槛”等新政的推出,让沈阳这座潜在的“国家中心城市”成为众多房企眼中的宝地。

而2020年启动的沈飞搬迁,更具有“盘活半座城”的效应。

长期以来,因为沈飞机场隔断,沈阳北部发展受限。在2019年沈阳土地拍卖中,西部三环外单价均在6000元/平方米以上,而北部三环以内的单价却徘徊于4000-5000元/平方米。

沈飞搬迁,直接利好首府新区,加速科创园云创中心的建设。随着8.5平方公里土地的释放,一个宜居城区轮廓初现,沈阳北部土地价值进入快速攀升期。

3月下旬,美的、龙湖分别以最高单价6300元/平方米在沈北收获地块,出让价同比提升25%以上。随着地铁六号线、二号线南延线等开工建设,沈北土地价值有望进一步突破。

在这种情况下,首府新区连接城央的桥头堡——上岗子地块,令诸多房企翘首以待。

“地理位置优越、地块可塑性强,可以说是沈阳这几年最值得期待的地块之一。”一位不愿具名的房企高管向记者表示,其所在公司有意参与该地块竞投,“这是一个非常有价值的项目。”

但开发商的兴趣,何时变为竞标?时间难料。