作者简介：
刘秋香，系深圳市绿源物业环保产业有限公司财务总监，从事财务工作20余年，且入局物业管理行业多年，积累了丰富的物业行业财务管理实操经验，并凝结成了具体的操作措施，广泛运用在现在供职的企业——深圳市绿源物业环保产业有限公司（全国物业服务企业百强）。
住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备与相关场地进行维护、养护和管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。住宅物业管理事关千家万户的切身利益，社会关注度高。
宏观上，全国各地均有出台地方性物业管理条规，积极探索业主自治和政府依法监管相结合。当地房地产行政主管部门负责物业行业发展管理监督，地方人民政府负责区街所辖社区业委会组建等指导监督，其他部门各司其职，将物业管理融入城市基层社会治理，形成业主、物业、社区“三方联动”机制。
在现行的物业管理模式中，物业公司通常采用两种收费方式，即酬金制和包干制。
酬金制下，收支管理权在于业主委员会，物业公司只收取一定比例或一定数额的酬金，其账务审计事务也由业主委员会负责。
包干制下，物业公司自负盈亏。物业公司只有提供保质保量的服务，才能赢得客户满意。同时，又要精算收入支出额度，才能取得最优解，使利润最大化，即同时保证最优质的服务和最小的支出。并且这时，过程决断权和结果审查权都在于物业公司。
笔者服务的深圳市绿源物业环保产业有限公司，曾荣获“中国物业服务行业十大品牌企业”，业务范围覆盖全国十几个省市的50多个城市。其中，在住宅物业服务方面，管理模式又以包干制为主。
笔者在绿源物业多年的工作中，接触了许多包干制物业服务案例，积累了较为丰富的包干制下的财务管控经验。因而，本文笔者结合绿源物业的工作实际，重点探讨包干制下的财务管控经验，抛砖引玉，与大家一起探讨。
收入方面
包干制下，物业公司的收入来源，包括物业费、替物业产权人及使用人代收代缴的水电费等服务收费、闲置房屋及停车场等公共区域租赁收费等。由于收入类型和来源对象多，因此检查收入的真实性、完整性及合规性尤为重要。
以广东河源中心城区某高端住宅小区为例，绿源物业已经进驻服务了多年，高品质的人性化服务，赢得了业主们的广泛好评。2020年8月，绿源物业以高度的业主满意度再次成功续签。在财务管理上，我们从以下几方面实施了收入管控。
一、物业费收缴的及时性、合理性
物业费收取标准在物业公司与主业大会签订合同时即予以明确，并按一定周期收取。有数据显示，我国TOP100物业公司的物业费平均收缴率仅为90%左右，因此，建立有效的物业费催收机制至关重要。同时，对于空置房屋物业费的收取及业主老新物业费的减免等特殊情况，及时对账收取，加大催交力度。
二、经营类收入入账的完整性
最初，停车费、广告收入、场地租赁收入等经营性收入，不属于物业公司的主营业务，但由于市场需求大，经营机会多，此类收入势头高涨，逐渐成了物业公司的重要收入来源之一。
这部分收入存在确认完整性的风险，审计时可比照业务台账，实地走访观察闲置房屋及场地的使用状态，是否对外经营租赁。检查物业管辖区域内出现的各类广告等是否按规定签订合同，并准确入账。利用停车场收费系统生成的业主信息清单，检查车位费收入是否准确完整。此举可以防止收入不入账，资金被截留。
三、现金收款的内控有效性
随着电子支付的普及，目前物业公司的现金收费多来源于临时停车收费。现金需及时存入银行，不能坐支，保证资金的安全性。对于车辆临停收费，管理者需依赖先进科技，对停车系统数据进行共享，设置不同的权限，及时了解和掌控停车场的人、事、物、数据，实现监管的实效性。
费用方面
物业公司的成本费用，包括人力成本、代收代缴款项、办公费、公共设施维修保养费、绿化保洁费等。物业公司的成本费用控制也有一些技巧可循。
以绿源物业服务的广西南宁某高端住宅项目为例，2017年进驻该小区后，我司根据项目的实际情况，在成本控制方面，进行了以下方面的管控，取得了明显成效。
一、人力成本的明细审查
作为劳动密集型的服务行业，人力成本在物业公司成本费用中所占比重较大，审计时应注意分析人员结构的合理性，重点关注岗位数量、岗位分布、工作职责、工作量、工资定级等明细项，将工资标准定级与市场平均水平进行比较，以防止通过虚增人数方式“增加成本”，转移资金。
二、物资采购的真实性、合理性
物业公司日常物资采购频繁，我们要先规范采购申请流程，事前提交采购申请，完善进销存物资登记台账和库存盘点制度，让物资不积压，不占用资金。建立预选供应商库，进行比价，保证采购价格的合理性，物资使用人对物资的质量进行评价，提出合理化建议，分析使用人反馈的意见，使物资性价比最优。
综上，住宅物业包干制模式下，尽管实行了“包干”，受到了许多约束，但是如果物业公司能在收入和费用两方面进行科学严谨的财务管控，还是能开源节流，为企业创造出一定的利润空间。
从长期合作来看，这其实是业主与物业公司的“双赢”——科学的财务管控是为业主提供高品质服务的保障，而这也是我们作为财务管理人员的职责与价值所在。