支持产业地产转型升级,向全球价值链中高端迈进

经济·新聚合·新生长—中国产业地产发展趋势论坛

2017年12月15日 上海

2017年12月15日,由财新传媒旗下企业财新国际主办的“新经济·新聚合·新生长—中国产业地产发展趋势论坛”在上海开幕。来自国内政商学界数百位嘉宾齐聚本次论坛,围绕产业地产在中国经济新常态和去产能以及结构性改革的大背景下如何实现双相互动、共同成长这一话题展开讨论。本次论坛同时发布了《中国产业地产趋势观察》报告,对产业地产的现状及未来进行深入解读。

本次论坛云集了超过50家国内外媒体参会报道,超过400位商界精英、企业高管、业界专家学者等亲临参会。财新传媒创始人胡舒立女士,上海现代服务业联合会会长、原上海市委常委、副市长、市政府党组副书记周禹鹏先生,以及金地集团董事、高级副总裁、董事会秘书,金地商置集团执行董事、行政总裁徐家俊先生先后发表了论坛开幕词。同时出席论坛的嘉宾还有全国政协委员、政协经济委员会委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家,中国财政科学研究院研究员、博导贾康先生,财新国际董事总经理李昕女士,中国国务院发展研究中心研究员,企业研究所副所长张文魁先生,中国商业联合会专家工作委员会副主任、中国房地产研究会、中国房地产业协会房地产业技术与政策专家委员会专家邢和平先生,以及财新传媒副总裁兼财新智库执行总裁高尔基先生等。

本次论坛发布的《中国产业地产趋势观察》报告是由财新智库团队调研并制作,全景式呈现了中国产业地产的发展现状及未来趋势。报告指出,十九大报告中做出了一系列顶层规划,这为快速发展中的产业地产行业提供了新的机遇,指明了新的发展方向。当前,无论是政策环境层面,还是市场变化趋势层面,产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。同时,涉足产业地产的企业越来越多元化,开发商、企业、电商以及金融资本纷纷涉足产业地产,行业内的兼并重组也日益活跃,各种商业模式和细分领域纷纷出现。同时,我们也清楚的看到,中国产业地产目前仍面临着政策、资金、人才、运营等一系列诸多挑战。在新经济、新聚合和新生长的经济发展新常态下,中国产业地产的发展也日益呈现智慧化、专业化、资本化、综合化等趋势。展望未来,产业地产行业应在智慧化打造产业地产标杆、专业化轻资产模式输出、资本化突破发展瓶颈、综合化扩大朋友圈等方面着力探索发展模式、运营模式、招商模式、投融资模式、盈利模式等的新变化和新趋势,支持产业地产的转型升级,实现中国向全球价值链中高端迈进。

胡舒立在发言中指出,当前,全球经济依然充满不确定性,国内经济结构仍有待优化。新经济是中国经济可持续发展和转型的必经之路,要让新经济茁壮成长并主导中国未来的发展,落到实处就是要让主导中国新经济的行业能够健康蓬勃的生长。本次论坛正是想探讨如何在新经济背景下发挥产业和地产的互补优势,加强互动融合,吸引和促进新经济行业在产业集群里蓬勃发展,最终实现产业与地产相互促进,共同增长。财新非常关注新经济,财新智库作为财新旗下的专业金融服务机构,发布的NEI新经济指数从2017年初正式推出以来,已经成为衡量中国经济走势的重要指标。作为财新传媒和财新智库面向海外的信息资讯窗口,财新国际旨在打造一个让世界了解中国的、全英文的财经信息平台,其内容涵盖财新的新闻解读、数据分析,是国内外把脉中国经济、尤其是理解新经济成长的重要信息来源。

上海现代服务业联合会会长周禹鹏以上海浦东的开发建设为例,指出产业地产开发先行的建设模式和路径的有效性。他同时指出,我国当前产业地产开发建设中还存在一哄而上,过度开发,产业雷同、恶性竞争等诸多突出性问题。对此,他提出四点建议,认为产业地产开发建设,必须与国家发展战略、与城市的定位和发展方向相吻合、相一致;必须要做到产业的高度集聚化;必须坚持与时俱进,不断推进产业的升级换代;必须坚持以人为本。

金地作为产业园区开发和运营商,是中国最早的产业园区的开发者之一。本次论坛邀请到了金地商置集团执行董事、行政总裁徐家俊先生,与在座嘉宾分享金地在产业地产开发过程中的思考和实践。徐家俊说,金地集团的血脉里蕴含着产业的基因,“我们相信产业升级将成为中国经济新的增长力,成为中国城市化2.0版驱动核心”。他认为,任何产业的发展都离不开空间的载体,也离不开资源和服务的导入。这正是金地对中国新一代产业园的定义。地产是载体,产业才是核心。他说:“我们所定义的产业园区包括居住办公,研发制造、娱乐社交,还要有金融、法律、政策、科研等各种资源的导入。让园区不但是简单的人加人的概念,而是功能复合化,空间集约化,氛围人性化的高效能空间。”

在主题演讲环节,全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康先生对于中国房地产市场的多元化趋势,提出了一些基本看法。

贾康首先指出我们的城市化、城镇化向前的纵深相当可观,城镇化进程仍在前半期。几十年内,已有约4亿农村人口移居进入城市, 随之发生的城建扩大和产业升级规模巨大。

贾康认为,目前中国的地产按用途可分为四个大类:工业、商业、住宅,以及行政军事。除了部分保障住房及行政军事用地产外,所有类别的地产都需要适应房地产市场这样一个资源配置机制,即使保障房建设,其实也需要考虑和市场经济兼容。要在房地产市场里解决资源配置问题,就需要充分发挥市场作用。

对于中国住房市场,贾康表示,2014年中国住房市场出现了明显拐点,此后二线城市开始效仿一线城市执行抑制政策,但合理调控仍是一大难题。

贾康最后表示,现今的中国地产市场,必将走向多主体、多元化的方向。主体将涵盖政府企业个人、金融机构、专业机构、外国投资者,多元化的形态、类别、模式将出现在发展租房市场和政策性金融等方面。

在第一场圆桌讨论环节,财新国际董事总经理李昕女士与中国国务院发展研究中心研究院张文魁,中国商业联合会专家工作委员会副主任、中国房地产研究会、中国房地产业协会房地产业技术与政策专家委员会专家邢和平,联合国项目事务署驻中华人民共和国及蒙古国区域首席代表罗响,华菁证券有限公司(华兴资本旗下)常务副总经理、董事总经理魏山巍,以及交银国际懂事总经理洪灏共同探讨了新经济的发展趋势,政策层面对产业地产的影响,国内外产业地产发展对比等话题。洪灝认为,在现阶段做产业地产,很重要的一点是有完善的前瞻性产业政策。在新经济的时代,产业的策略比地产更加重要。张文魁表示,新经济是与新一轮高科技技术革命有关的经济增长,地方政府对以新经济为基础的产业地产也很支持,但不能盲目跟风产业地产的发展热潮,目前经济大环境中依然存在许多不确定因素。

在第二场圆桌讨论中,五位嘉宾分享了新经济时代下各自的行业中有什么值得关注的新趋势。科大讯飞股份有限公司品牌管理部总经理,科大讯飞华南有限公司副总裁吴骏华表示,人工智能等科技看似与产业地产无缘,但大至智能城市,小至双创园区,科技都与产业地产紧密相连。平安好房CEO崔聿泓则表示,平安好房近年主要关注三个领域,第一个是科技,他认为有很多可以用科技改变这个行业效率的机会;第二个大块是金融领域,还有非常多的创新机会;第三是管理模式创新,其受到了政策和科技两方面的促进。上海捷能汽车技术有限公司总经理朱军则表示,在汽车领域近期最大的趋势他称为“汽车新四化”,也就是电动化、智能化、互联化、共享化。阿波罗全球管理公司合伙人应恺乐表示,阿波罗之所以会投资产业地产,是因为他们很注重“真正”的产业地产,针对的的确是按照企业所需求的,而且在按他们的要求在设计的产业地产建筑。金地商置集团金地威新产业公司董事长、总经理季斌指出,以前产业园区都是松散型的缺乏管理,希望未来产业转型升级后提供更多配套服务;此外他还表示,金地做的就是“真正”的产业地产,完全将重心放在产业端,而不掺杂其他用途。

两场圆桌讨论结束后,财新传媒副总裁、财新智库执行总裁高尔基上台发言,向嘉宾隆重推出《中国产业地产发展趋势》报告,并分享了他对产业地产发展现状及未来趋势的看法。他说,产业地产一方面承载产业升级,另外一方面承载城市发展。当前,产业地产既拥有政策层面的支持,也有中国经济新旧动能转变这一大背景下的发展机会。此外,中国第三产业发展迅速,服务业人口增加,也为产业地产打下重要基础。产业地产与传统房地产有两大不同,首先是投资周期长,资金回收慢,第二,产业地产面向机构,拥有服务为主的业态模式。产业地产的发展面临着四大挑战,分别是政策层面的不确定性,投资周期长和资金回收慢,行业运作粗放,以及产业落地的硬件软件不匹配。财新智库的NEI新经济指数以及ETF产品都是聚焦于新经济和新兴产业的考核指数,能够通过它们看到产业地产及中国GDP到底是由哪些产业在拉动,以及这些产业对中国GDP增长的促进作用有多大。

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